东街口目前正在修建地铁站出入口

　　东百天桥效果图

　　津泰路改造后，沿街店面采用骑楼形式

　　日前福州市鼓楼区2016年政府工作报告透露，鼓楼区今年内将全面实施大东街改造工程，打造上天入地的立体化商圈。鼓楼区商圈办相关负责人也透露，在打造大东街口商圈中，将体现传统与现代相结合，让东街口成为集文化商业旅游于一体的中心。那么，沉寂多年的东街口商圈能否涅槃重生，又将以何种方式借这一股东风王者归来?

　　现状

　　“冬天里”的商家盼着商圈春天

　　随着2015年的逝去，在东街口坚守了快5年的商家自称自己又熬过了一个冬天，这份因地铁施工给他们所带来的经济相对萧条之殇仍未散去。除了地铁施工，伴随着的还有南街地下空间建设、光荣剧场改造、东百B楼等几个大型工程的施工导致的大面积围挡，这些都让他们雪上加霜。地铁通车的每一条消息都仿佛让他们看到了“冬天里”的希望。

　　“因为店面放空了1年，一个温州的商人单是去年就亏了100多万。”业内人士透露说，“这些年，能撑下来的商家都有很深的东街口商圈情结。不信你走一圈，一眼就能看出店家的生意怎么样。”

　　曾几何时，东街口，已经写进许多福州人的逛街习惯，这里林立着知名品牌商店，手机专营店、服装专卖店等，同时还有大量的特色店和传统商铺。

　　“以前这里都是人挤人的，现在这里是墙对墙(意思是到处都是围挡的墙)，这样的地方有多少人会逛过来。”在安泰中心的一个商家说。如今的安泰中心早没有了昔日的繁华，在AB区的各个通道里不少店铺都静待新主。

　　在八一七路上，东南快报记者看到，虽然中心路面已经通行，但路的两边仍在围挡中。要从八一七路走到安泰中心，必须在围挡中穿过一条狭长的小道，再拐到安泰中心去。

　　在津泰路上，经过景观改造后的各大店铺充满了现代感，充满了时代特色的骑楼也让人感觉回到了上个世纪。不过，这里的人气却回不到上个世纪了。“这里交通不方便，车也不好停，自然没人爱逛。”一家服装店老板自称生意能保本就很不错。

　　而据业内人士透露，在这几年，在八一七路的几大百货商场，例如东百、大洋等，生意也大不如前，营业额下滑已经不是新闻，至于下滑的具体数字，该人士表示不便透露。

　　不过，在众多坚守的商家中，位于冠亚广场的大洋晶典倒是让坚守的商家看到了春天的影子。“虽然整个商圈不景气，不过大洋晶典的营业额倒是逆势增长的。”业内人士透露。

　　“应该再熬一熬，地铁一通就会好起来的，听说还有几项配套工程要提升东街口的整个业态，我们也算看到了希望。”一位商家这样说。

　　规划

　　东街口商圈将集文化商业旅游于一体

　　对于大东街口商圈，鼓楼区政府对其地理位置是这样界定的：南门兜古田路以北，通湖路以东，鼓西路以南，五一路以西皆为大东街口商圈。大东街口商圈改造稳步推进，聚春园二期、东百B楼改扩建进度加快，南街地下商业空间的展开，津泰智慧街区优化提升，安泰河商务休闲带启动招商运营。

　　“东街口商圈提升项目的全盘规划正在逐步实施中，按照规划，东街口商圈一方面吃老本，另一方面找出路，也就是传统和现代相结合，最终成为一个集文化商业旅游于一体的中心。”福州市鼓楼区商圈办负责人说。据介绍，地铁的开通将成为大东街口商圈重振的契机，重振的规划可以说是上天入地，形成一个立体商圈。

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　　入地：南街地下商业空间今年招商

　　在规划中，地下的规划包含南街地下商业空间还有南门兜地下商业空间等。南街改造项目，南起吉庇路，北至塔巷，全长480米，于2014年4月开工，改造项目分地上、地下两部分。其中，一期工程为八一七路南街段(南街塔巷口至安泰桥)道路下方，为地铁区间段的轨道运行区建设和地下商业街开发;二期工程为南街西侧(塔巷口至吉庇路)，分地上沿街四层退距式建筑和地下三层空间;三期工程为南街东侧，建下沉式广场和出入口区域。

　　站在津泰路上，东南快报记者看到，虽然八一七路仍在围挡中，不过不少地面的建筑已经可以看到雏形。据了解，目前南街一期主体结构验收通过，二期地下室主体结构已完成。地下空间可串联周边各大商场，如在南街东侧的三期工程，地下负一层主要是通道。其中，在花巷教堂西侧设计一个下沉式广场;东街大洋百货前设3个出入口，与地下无缝衔接;商贸大厦设一个出入口;安泰中心前设3个出入通道。据介绍，今年将推进南街地下商业空间招商。

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　　上天：廊桥串起两大商场成新景观

　　此前有市民提出，地铁通车后能否重建东街口天桥，东南快报记者也从业内了解到，重建东街口天桥的可能性不太大，不过会考虑建一个标志性或者纪念性建筑。

　　不过恋旧的市民别失望，没了东街口天桥，新的景观廊桥来了。除了地下和地面空间，大东街口商圈还将启动上天工程。随着东百B楼改扩建的推进，届时还将在目前的东百和东方百货两个商场之间建一廊桥。

　　鼓楼区还将打造立体复合的综合慢行街区，打算探讨香港等地空中连廊模式，将连廊接入商业街区，构建立体步行空间。在街区中还将根据行人需求增设遮阳及景观环境设施，提高过街设施的舒适度和连续性。

　　“到时候，市民一出地铁口，逛完了地下商圈还可以通过地下四通八达的通道走到地面继续逛，到时候，安泰中心、冠亚广场就可以连成一片，形成一个强大的地下地上商圈。和原来的老东街口商圈相比，地域范围更广，内容也更加丰富。”该负责人说。

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　　地面：借文化和人气兴商圈

　　一位业内人士透露，其实东街口商圈的各个位置都有具体的定位。例如在聚春园的位置，正在启动二期工程的建设。老字号聚春园大酒楼在动工建设闽菜博物馆。除了展示佛跳墙这一国家级非遗制作技艺外，还将展示各种闽菜，例如客家菜、闽南菜等等。届时，游客通过博物馆就可以一览八闽美食。在博物馆中，游客可以参观体验和消费。除了博物馆外，还有配套美食街等等。

　　其中，安泰中心将发展成面向年轻时尚一族的至IN、至潮的发生地，多引入动漫及周边产业，使其成为福州动漫主题吃喝玩乐动一站式消费中心。

　　三坊七巷南街段主打休闲元素，例如加入轻食、轻时尚、概念书店等。和朱紫坊吉庇路连成一片。再加上安泰水街，成为探访历史的文化休闲街。三坊七巷安民巷旁，将有一处“民国风”商业综合体与东街口地下接驳。

　　东百、大洋这些商场也都各有定位。大洋晶典周边则打造福州最高端消费区。吉庇路和朱紫坊则是文化休闲街、津泰路为中高端购物街、南后街为历史文化商业街、达明路为美食街、鼓西路为民俗街、地下商业街则计划成为时尚潮流聚集地。

　　而在鼓楼区商圈办看来，东街口商圈的重振还需要在传统中结合现代。津泰智慧街区优化提升就是一个很好的概念。例如在街区中实现wifi全覆盖，同时建设智能化平台，在智慧街区内使消费者快速获取公交查询、路况信息、片区内车位信息。通过APP可以查找商圈各大功能区域，例如民俗街、美食街、各大商场的优惠信息等等都可以一目了然。

　　商家动态

　　后地铁时代的序幕即将拉开，对于东街商圈的坚守者而言，以往所有的坚持与忍耐，已开始慢慢见到曙光。而让他们坚忍这么多年的是，不管过去还是将来，对于福州人而言，大东街口商圈有着其他任何商圈无法替代的历史积淀。

　　改扩建的新东百大厦年底封顶

　　“东街口商圈其无法取代的独特性在于它的历史沉淀。除了历史积淀，还有70后浓浓的东街口情结。无论从‘商脉’还是‘文脉’而言，它都具有其他商圈无法比拟的优势。”东百集团副总裁李鹏说。

　　“东百为此还请了专业的公司对整个东街口商圈进行整体规划。”李鹏认为，实际上，原有的东街商圈在零售商业占比方面较大，无论是东百，还是大洋，都皆因物业面积而有所限制。不过，在未来，南街地下空间将在这方面起到较大地补充作用。

　　而改扩建的新东百大厦将于今年年底封顶，东百自持物业的面积也将在现有基础上再增加2.6万平方米，总营业面积达到近7万平方米。

　　据介绍，按规划，东百大厦B楼地下将挖三层，其中地下二楼将与1号线地铁出入口直接连通，经营业态将在现有百货基础上，加大休闲、娱乐、文化、餐饮、购物等多元化配套业态。在东百B楼中，还将有2000多平方米4层挑高的中庭，在中庭处将进行品牌的展示和文化的推广，以体现和三坊七巷文化的融合之处。

　　“不仅如此，东百和隔街相望的东方百货之间还将建一商业天桥。”李鹏表示，届时，与南街地下商业空间相连后，三者将形成一个全新的开放式平铺的购物中心，总面积会达到15-16万平方米。

　　与此同时，东百还有着地利优势，与地铁的无缝连接，又毗邻三坊七巷景区。“这将是福州唯一一个和地铁无缝对接的商业体。从地铁出口走出来，就直接进入商场，这种交通便利是无可比拟的。”李鹏说。

　　“未来，东百商场在与三坊七巷连接的位置，将考虑设置更多休闲体验式业态。”李鹏表示，目标是成为百货购物中心化的典范，吸取购物中心业态多元化的优势，让消费者尽享吃、喝、玩、乐、购一站式服务。据介绍，例如东百现有位置中，能看到三坊七巷的沿街位置，会考虑配置购物以外的业态。

　　“无论对于70后，还是80后90后，未来从三坊七巷到东街口，这将是一个可以坐下来，留下来的地方。”李鹏说。

　　大洋百货投入大手笔启动商场外立面改造

　　而位于对面的竞争对手大洋百货东街店，已着手投入大手笔，在近一两个月启动商场外立面改造，以全面的面貌迎接地铁时代的到来。

　　“在品牌调整提升方面，也已开始着手引进餐饮、轻食等品类，丰富卖场业态。”大洋东街店相关负责人表示，未来还有计划增加更多休闲、儿童娱乐等体验式业态。

　　在地铁开通的一段时间内，大洋百货东街店则将加大活动力度和频次，以吸引更多客流重回东街商圈。

　　“目前主要客群集中在70、80后，而接下来的主要发力点则会更多集中在90后。”大洋东街店相关负责人称，对于东街商圈的崛起还是充满信心，地铁开通后会缓解该商圈长达多年的困境，是否一开始就会有很好的爆发力，还是抱有一定期许。

　　而位于城守前路的商家对大东街口商圈也充满了期待。

　　此前有方案提出，要调整城守前路西侧业态，提高档次，提升方向计划是成为闲适、风情、文艺的特色街区。城守前路毗邻津泰路，连接仙塔街、大根路，是福州市中心难得的闹中取静、且有历史文化底蕴的街巷。上个世纪，这里是军事要地、英国侨民居住、办事区。

　　商家

　　后地铁时代东街口商圈重振有戏？

　　如今的福州，有万宝商圈、万达广场、泰禾广场还有爱琴海，这些都从东南西北四个方向对东街口商圈进行夹围包抄之势。

　　福州市鼓楼区商务局透露，关于东街口商圈新一轮业态调整正酝酿中，新商圈的激活是一大盘棋，将借地铁优势做好改造项目的实施。

　　在采访中，福建农林大学研究商圈的教授也分析，福州市民的老东街口情结就是东街口商圈复活的最大动力。若能让商业传承福州历史文化，未来三五十年不落伍。毕竟，东街口的历史是现有的多个新兴综合体都无法复制的。

　　“大凡商圈都带着大量的居民，仓山万达在全国万达中的营业额为什么能排前列，周边那么多居民就这么一个综合体，周边的居民可以带来多大的人流量和购买力。”鼓楼区商务局的相关人士分析说。“而东街口商圈重振要依仗的也是一个人气。地铁一开通，带来的是成片成片的人流量。再加上周边企业和机构林立，分布着大量有购买力的上班族。这些人流量都是成倍增长的。更何况经过重新规划之后，东街口的商圈可以实现从地下到地面无障碍购物。”

　　亏了100多万至今仍在坚守的温州商人对东街口商圈仍旧充满信心，一直看好东街口商圈的他认为东街口商圈的在地铁开通之后一定会好起来的，现在只是休眠期。作为商家如今要做的是选好品牌，找准定位，早布局，早打算。

　　如今的他现在正在酝酿着要继续扩大面积。

　　“虽然是休眠期，那些大型商家从未离开过。因为他们看好东街口商圈。”鼓楼区商圈办的相关人士说。他表示，下一步还会引进更多国际知名品牌。

　　“商圈的提升要有一盘棋的意识。我们希望业主要有全局的意识，统一思想认识，给自己和租客多一份空间，给未来商圈多一份期待。毕竟今天的空置率不代表着明天的空置率，地铁通车后，商圈繁荣了，租金也是可预期的。”该人士说。

　　对于大东街口商圈的重振，鼓楼区政府部门心中是有数的。

　　下一步，鼓楼区打算推动东街口商圈商业联盟的成立，这样可以形成整体优势效应，引导商圈核心区域的东百B楼、南街地下空间、聚春园、安泰中心、冠亚广场、星光天地等重要商业主体在进行招商和业态转型时主动融入商圈全盘定位。

　　鼓楼区政府对于商圈内各个商业企业的定位也都各有特色。

　　据了解，原有的购物业态比重将有所下降，取而代之的是增大引进体验性业态比重，鼓励引进旅游、餐饮、娱乐、休闲业态。

　　安泰中心和冠亚广场的小业主为主的商业店面，要突出自身优势，与东街口百货、大洋百货、大洋晶典、南街地下空间等主力百货形成互补。

　　“三坊七巷是福州首个国家5A级景区，现在的人流量多大，如果能把这部分人引流过来，从餐饮到休闲再到娱乐还有购物，这样整个商圈就起来了。”鼓楼区商务局的相关人士说。记者 齐榕 夏菁 刘朔 通讯员 张勇 文/图